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做好贷款“三查”工作,有效预防个贷风险
作者:徐军    文章来源:本站原创    点击数:3204    更新时间:2015/11/30

石泉县管理部自2012年系统上划垂管以来,始终以广大职工群众满意为宗旨,把提供优质、高效、便捷的服务作为一切工作的出发点和落脚点,落实政务公开,提高工作效率,大力开展个人住房贷款业务,使公积金贷款工作不断实现新的突破。贷款发放由2012年的911153万元,到2013年的135 1905万元;再到2014年的1653022.50万元;连续三年一步一个新台阶。今年111月累计发放贷款1612960.20万元;贷款余额由20127378.06万元达到1.04亿元,首次突破1亿元大关,贷款逾期率连续三年保持零逾期。在房地产市场持续低迷的情况下贷款额度持续增长,有力的支持了我县房地产市场的发展,充分体现住房公积金支持帮助职工融资购房的力度,发挥了住房公积金制度的住房保障作用。但在贷款发放不断增长的情况下如何防范贷款风险、预防假个贷的工作就显得尤其重要,现结合管理部实际情况就如何预防贷款风险,防范假个贷的工作谈谈个人的感受。

一、贷前调查

贷前调查是通过行之有效的途径和方法验证借款人相关信息资料的真实性,防范风险、预防假个贷的重要前提。贷前调查的真实性和可靠性,对贷款的安全意义重大,这是判断贷与不贷,贷多贷少,贷款期限和担保方式的重要依据。如果在贷前调查过程中,未能对借款人的基本情况、贷款目的、信用状况、收入状况和存在风险有一个客观的了解,就没有真正起到贷前调查作用。就有可能会导致一笔不良贷款的产生,由此带来的逾期、催收甚至起诉等一系列的工作,管理部往往要经过数月甚至数年的时间,才能完成消化,既耗费了工作人员的时间和精力又有可能造成贷款的坏账。本人认为,在对借款的贷前调查中,应当认真做到仔细听、认真查、慎重审、三个步骤,才能起到预防风险的作用。一是仔细听:就是仔细听取借款申请人的介绍和讲述,了解借款人的基本情况。大部分借款人在前台办理业务的过程中,往往会主动介绍自己的基本情况和购房目的,这个时候,前台工作人员所需要做的就是耐心细致的聆听,了解借款人家庭成员情况和借款人收入来源与职业,是否属于本地常住户口,是否具备偿还能力。通过聆听和交流前台工作人员可以对借款人的整体情况有一个初步的了解和判断。二是认真查:就是查实借款人及所购房屋开发商的相关资料是否符合贷款发放条件;核查单位公积金是否正常缴纳,有无突击补交公积金的情况。并对借款人的真实身份、家庭住址、工作单位、联系方式、收入水平、购房目的、等情况进行认真核实,判断其真实购房意愿。侧面了解借款人的身体状况、信用状况和是否有赌博等影响贷款的不良嗜好;通过实地查看了解房产证上所列信息与实际情况是否相符,如遇不相符的情况发生要及时与房管部门联系查明原因。通过了解开发企业的基本情况,含营业执照、组织机构代码证、税务登记证、经营资质证明,楼盘建设用地许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证等,查看楼盘施工进度确认楼盘是否符合放款条件,确定开发商开发和销售行为是否符合放贷标准。三是慎重审:就是审核借款人的借款资料是否完善、信用状况是否正常、保证金是否缴纳、现场调查资料是否完善、异地购房贷款在网上查询其购房的真实性。现场勘查是否落实双人审、查、分离制度,审核实地勘察材料和申报材料中所列内容是否一致;核实抵押物的真实性和合法性;装修房屋的装修进度、以及保证人的真实意思表示。通过这一步骤,可以对借款主体的资质、借款用途的合法、合规性进行了解并做出判断。贷前调查是否真实全面,在很大程度上关系到贷款风险的大小。做好贷前调查有助于我们做好客户甄选、防范风险、有效的预防假个贷的发生。

二、贷中审查

贷中审查是防范风险、减少坏账、预防假个贷的关键一步。审查时要坚持做到“三查”一会、一落实制度。

(一)是查购房客户的真实身份和信用报告;对借款人的真实身份、家庭住址、工作单位、联系方式、收入水平等情况进行认真核实,判断其真实购房意愿,通过银行信用评价系统出具的信用报告,查看借款人的信用是否良好,商业银行的贷款和信用卡在使用过程中是否有不良记录,对信用状况一般的借款人,在其申请住房公积金贷款时,必须要有商业银行出具的造成不良原因的情况说明和借款人按期还款承诺书,并通过降低贷款额度、增加保证人等方式,应对可能出现的贷款风险。在发放贷款之前应当审查借款人目前的住房情况以及购房情况,审核其购房的真实目的,审查申请审批书中的相关内容是否属实,防止贷款被借款人挪作他用而增加贷款风险。二是网查首付款、购房合同的真实性,了解同一楼盘或同一位置其它楼盘商品房的价格,预防借款人和开发商勾结提供虚假合同和发票骗贷情况的发生;三是查看预抵押手续是否完备、现房抵押的他项权证是否办理;联保借款的保证人手续是否完善,留取的音像资料是否真实,是否落实“面签”制度。

(二)实行审贷分离,集体决策。审核人员根据受理人员提供的资料,综合分析是否放贷并形成初步审核意见,在管理部每周周四放贷审核会议上审核人员会详细汇报借款人的相关材料并提出审核意见,通过大家集中讨论研究形成贷款贷与不贷审查结果,对有问题的借款如征信问题、担保问题等不符合贷款规定的情况,要向借款人说明情况,并按照贷款规定要求补充相应的资料,对补充资料后还不符合贷款规定的退回其贷款资料做拒贷处理,并将会议结果建档保存。

(三)加强内控管理、落实贷款三级审批制度。落实前台业务人员初审、主管人员一审、分管领导终审的三级审批制度,层层落实责任形成有效的内部制约机制。落实业务授权与具体经办分离制度即贷款受理调查、复核、审批、发放之间相互分离;设置内部稽查岗位,对前台办理的各项业务事后进行稽查审核制度,并出具相应的审查报告。对关键岗位实行定期轮换制度;确保借款人贷款资料真实、完整,担保手续合法有效,防范骗贷行为的发生,这也是避免风险预防假个贷的关键一步。

三、贷后检查

贷后检查是风险预警控制、预防贷款风险的重要一步。检查时对已签订按揭贷款合作协议和已放贷款的项目要加强贷后管理。密切关注贷款人的还款情况,了解掌握其经济状况的变化,检查是否存在同一人代缴月供的情况或贷款后停交公积金的情况。同时加强贷款逾期管理,建立健全按揭贷款的贷后定期检查制度,定期开展贷款贷后检查,对借款人是否按期还款等风险点进行密切监督,采取有效措施应对潜在风险与突发事件防范风险发生。

建立贷款楼盘信息登记表。对石泉县管理部现有的11个按揭楼盘建立详细的楼盘信息表,登记房地产开发商的基本情况及资信、资质情况,项目立项、规划、预售许可证及证号、抵押备案等情况。定期与开发商联系了解按揭楼盘工程进度、楼盘总户数、销售情况、公积金按揭贷款的数量、姓名、所购房屋的房号、贷款金额,按揭贷款房产证办理情况等相关资料,预防开发企业一房多卖的情况发生。同时加强同房管、银行等部门的协调工作密切关注开发商经营状况,楼盘建设与销售情况,一旦发现楼盘建设与销售出现异常,要及时报告并采取相应措施。(徐军  安康市住房公积金管理中心石泉管理部副主任)

 
 

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