站内搜索:
投稿邮箱:akgjj2013@163.com
谈谈公积金贷款业务中的“三怕”
作者:邱洪涛    文章来源:本站原创    点击数:1982    更新时间:2016/12/7

与银行专业人员一起聊贷款,谈起贷款的风险问题,银行人称住房公积金贷款几乎全是优质客户,贷款风险较小。这点到不可否认,住房公积金贷款的用途和服务人群相对于商业银行来说贷款风险是要小的多。但是,风险小不意味着没风险,比如说在住房公积金个人贷款中, 就有“三怕”。哪“三怕”?一是怕借款人“跑”,二怕借款人“死”,三怕借款人“开除”。

何谓“跑”?现在有些年轻职工,因为工作或生活不如意,动不动就辞职;或因参与豪赌,欠下巨额赌债,靠工资无法偿还,逃避债务而跑路;或因做生意搞投资,经营不善,血本无归,欠下较大债务,同样也是靠工资无法偿还而远走他乡。何谓“死”?就是职工贷款以后因病、或意外去世。何谓“开除”?就是职工贷款以后,因违纪违法被开除。

借款人“跑”“死”“开除”,其结果是造成了贷款风险,风险在于这三种情况的贷款还款来源(工资)丧失,极有可能造成贷款逾期,催收难度大,逾期回收程序复杂,因而“怕”。

那么有了贷款业务这三怕,是不是就不发放贷款呢?诚然,如果不发放贷款,就不会出现这三种情况的。但事实上,低息长期的住房公积金贷款有效发挥住房公积金制度解决职工居住问题的最主要手段,不发放住房公积金贷款是不可能的。既然要发放,肯定是要出现“跑”“死”“开除”三种情况,那么出现了这些情况我们就积极面对,采取有效措施防范风险。所以,“怕”不是畏缩不前,而是提醒我们小心谨慎,提高风险意识,采取积极有效措施保证资金安全。

如何积极面对?如何采取有效措施?

第一,注意搜集相关信息。

及时知晓借款这三种信息是确保及时作出应对措施的前提,就我部的实际信息收集情况来看,有这么几个途径:1,住房公积金贷款还款突然中断,不正常,这一方面要定时核查信息系统还款状态,特别是要定期要求委托银行打印逾期名单,发现有逾期的及时了解情况并处理;2,住房公积金缴存发生变化。借款人住房公积金突然停止缴存,缴存记账的工作人员在处理停缴的同时,要查看其是否有贷款,若有将情况则及时通告管理部贷后管理工作人员处理;3.我部乡镇由财政每月代扣借款人工资以偿还贷款,其工资突然停扣,需及时查明原因并处理;4、留意社会上的消息,县城范围小,有些特殊的、意外的消息往往会传播的很快,比喻听说某单位某某跑了,某某意外死了,某某赌博输的惨,某某违法乱纪被处理了,管理部无论谁听到都不能无动于衷,要及时在管理部通告,迅速在系统中查询有无贷款,以便及早采取防范措施。

例:某月在核对当月财政代扣工资偿还贷款名单时,发现某镇李姓借款职工中断代扣,进一步核查该职工单位代缴的个人住房公积金减少,随即联系其单位,告知该职工已于上月自杀身亡。查询其贷款发现尚相当一部分住房公积金贷款。一个月后,我部联系李某之妻到场,经过协调,其妻承诺由她来按月偿还,同意由财政上每月代扣其工资作为还款资金,并现场签订了承诺书及同意代扣工资承诺书,我部联系财政上每月代扣其工资,至2016年4月,一直还款正常,5月李某之妻自筹一部分资金加上积累的公积金一次性还清了该笔贷款。

 某天,偶尔间听说某局一职工突发老溢血身亡,当即记起给该职工不久前发放有建房贷款,还去建房现场去调查过,随即查询其贷款档案,其贷款15万10年,由3人联保。因其配偶无固定收入,后续还款存在问题,遂制定催收预案:一是和其单位协调并出具正式函件,想将其补偿的工资及部分抚恤金扣出用来归还贷款;二是通知其保证人有承担连带责任的,建议保证人在恰当的时候去告知其家属贷款相关情况,并要积极协助配合我们督促其亲属还款,否则一旦造成贷款逾期,存在有扣划保证人公积金用于偿还借款人所欠贷款的后果。在其单位、保证人的共同努力下,其子表示承但还款责任,每年初在其父的还款账户上一次性存够一年的还款本息。几年来,我们注意到,该笔贷款一直还款正常,截止2016年10月余额已经降至不到7万元,贷款风险已经降至可控范围内。

第二、采取积极有效措施。

借款人出现上述三种情况后,关于所欠住房公积金贷款的后续还款问题,无外乎三种情形:1、主动归还;2、经督促后归还;3、不归还。

从我部对这三种情况的实际处理结果来看,主动归还占4成半,经过督促后归还的占5成,不归还的情况比较少见,有个半成吧,我部出现不归还的只有一例:

某局一职工因不满单位工作状况离职,离职经商失败后绑架他人勒索而判刑,下欠我部的贷款无法归还,后我部下通知扣除该职工和其保证人的住房公积金予以了还清

一般来说,由于住房公积金贷款是用于职工改善提高居住条件的,是职工为满足自己及家庭最基本的生活需求而负债,欠钱是做“正事”的,所以即使出现上述三种情况,绝大多数借款人及借款相关人还款意愿还是存在的。当然,一旦出现这三种情况,不可无动于衷,应主动积极应对:

1、查清贷款的状况。得知借款人发生上述三种情况,首先收集整合借款人信息,要查系统信息和贷款档案,查询清借款人贷款种类、额度、年限、贷款相关人(共同借款人、担保人等)信息(电话、单位、住址)以及当前的还款状况(每月还款额度及实际还款进度、当前余额)、住房公积金缴存余额等。

2、初步确定解决预案。(1)借款人当前所欠贷款余额与其住房公积金结存余额大致相当或在相抵后下欠在3万元以内。应采取通知建议借款人或借款相关人一次性还清其住房公积金贷款。

2)借款人当前所欠贷款余额在减去其住房公积金结存余额后余额较大的A、“跑”“开除”的:按顺序通知(电话、催收函、上门)督促还款:本人 ---共同借款人——其父母----担保人(抵押人)。B、“死亡”的:按顺序通知(电话、催收函、上门)督促还款:共同借款人(受遗赠人)——其父母----担保人(抵押人)。

例:某局杨某在2011年在我部贷款15万15年,月还款1100左右,一直还款正常,2015年6月因经营假冒商品被收审,其银行账户被冻结。我部听闻消息后,关注并证实了收审消息。并了解到其工资已停发,查询其7月份该笔贷款未还。我部电话联系其家属到我部面谈,询问情况,阐述不还贷款的后果。经过沟通,其配偶表示无论如何都会按期还款,我部联系委托银行将其储蓄卡与原来其老公杨某还款账户予以了关联,每月从她账户上扣划本息。截止2016年10月,该笔贷款还款正常。

某镇黄某在2013年在我部贷款20万20年,月还款1200余元。2015年10月前均款正常。在审查2015年10月财政代扣乡镇个贷代扣工资情况时,发现当月未代扣。经了解,黄某因赌博欠下巨赌债,已经辞职,所以10月开始已无法代扣其工资。我部及时与其联系,当事人态度一直较好,称一定找钱还款,但就是没有还款。后了解到黄某夫妇已逃离紫阳,在厦门打工去了。我部又于其原工作单位所在镇政府联系,打听到其父母的联系方式,告知其父母其子再不按时还款,我部将提请诉讼,处置所购(抵押)房产,在于其父母交流中,我部告知其父母,其子外欠那么钱,可能就贷住房公积金购住房这件事是办了个正事,希望他配合督促其子还款。黄某父亲表示,以后还款之事他来负责,不要去找黄某了。随后,黄某的父亲代为还清了二期贷款,我部后来一直与黄某父亲保持联系,发现当月没还的,就联系其父亲存入,截止2016年10月,我们每月注意到,该笔贷款一直由黄某父亲还款,处于正常状态。

3、积极联系督促掌握情况和初步确定解决预案后,积极联系当事人和相关人,最好与当事人及相关人面谈一次:(1) “跑”“开除”的,知晓情况后,及时与当事人或相关人联系;(2)死亡”的,要注意在恰当的时候联系,不提倡借款人刚去世,就去催收贷款,应有一点同情之心,给其家属一个缓冲余地,强烈建议应在借款人去世一个月后视情形再联系。(3)与当事人或相关人面谈或电话沟通要注意沟通技巧:A、态度诚恳,对跑、开除之事的表示遗憾,对死亡表示哀悼之意;B、出示当事人贷款情况、还款情况、公积金缴存情况,提出还款方案;C、开诚布公的告知不按期还款的后果。D、最后确定还款方案,留存当事人及相关人联系方式。

据统计,我部自1996年发放住房公积金贷款以来,累计借款人在还款期间出现死亡的有17户借款人在还款期间死亡,其中有三户目前有其家人按月在偿还,其余的已清偿完毕,截止目前还没有因借款人死亡造成贷款无法收回的情形。

4)将上述三种情况的贷款列为重点关注对象,月月查看。例如上述杨某、黄某的贷款,虽然由其亲人在按期还款,但后期还款的时间还长,其结果难以预料,只有月月重点跟踪关注,并及时处理,才可以保证这些贷款还款有一个较好的结果。

5)记录催收情况,留存催收档案。

 (6)上述处理办法收效甚微的,准备向起诉吧,特别要注意的是别错过了诉讼时效。

第三、做好防范个贷风险的基本工作,打好克服“三怕”的基石

     1、贷款资金正确用途是保证资金安全的前题住房公积金贷款资金必须用于职工住房消费,这个条件是住房公积金制度本身性质所决定的,是住房公积金贷款不可逾越的“门槛”,若将贷款资金用于借款人做生意、搞投资等非住房消费用途,不但有失公允,而且丧失了建立住房公积金制度的意义。同时我们认为,住房公积金贷款资金真实的用于职工住房消费的贷款风险相比其他用途所带来风险要小的多。因为用于住房消费用途的其借款人及其家庭成员认可性高,不可预见的风险较小,而其他用途的诸如做生意、搞投资等其借款人及其家庭成员认可性低,不可预见的风险较大。风险小,认可性较高的贷款一般不易出现问题,即就是出现问题的也相对较易处理。而风险大,认可性较低的贷款一旦出现问题,处理起来很困难,势必会造成资金损失。从管理角度上讲,处理符合住房消费用途的逾期贷款,是理直气壮的,反之,则是心虚气短的。

例如上述例子中借款如果职工是用于非住房消费的,当事人肯定要扯皮,处理起来相当麻烦,并且追究起来管理部相关人全都要追责。但上述贷款虽然是借款人跑、或者死亡,但借款人所贷款的确是办的正事 -----购建自住房,相关人是收益者,所以相关人容易接受而成为债务偿还承担者,而且我们受理审批贷款用途无过错,处理起来我们也有充分理由,理直气状,催收、协调起来相对就容易的多。

因此,我们在受理审批发放职工住房公积金贷款申请的首要条件就是要求申贷职工必须按照市中心颁布的贷款办法中,提供真实、详尽的资料来证明其拟借资金的用途是用于其住房消费的。

2、有效的担保措施是保证资金安全的基本防线。住房公积金贷款必须提供有效的担保,这是保证贷款资金安全的基本防线,住房公积金贷款不是信用贷款,没有落实到位的担保是绝不能发放贷款。我部认为,关于住房公积金个贷担保有两个原则要坚定不移的坚持,一是要坚持个贷必须要按照市中心颁布的贷款办法落实好有效的担保措施,无论何人何理由,无有效担保措施的贷款一律不能发放;二是坚持借款人、担保相关人面谈面签制度,绝对不允许借款人、担保相关人出现代签、回家签(按指印)等脱离管理部经办人员视线的在合同上、担保书上等签字(按指印)情况发生。

例如上述例子中全部都落实有有效地担保措施,要么是住房公积金联保,要么是房产抵押。万一贷款有问题,最后一步就是扣收保证人住房公积金,或起诉法院处置房产等抵押物。

3、坚持按月等额本息还款的贷款偿还方式。住房公积金个贷基本上为超过三年的长期贷款,其还款方式根据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》规定,必须采用按月还本借息的还款方式。我部一直采用的是按月还本结息中的等额本息还款方式。从我部的实践来看,按月还本有很多好处,首先是随着每月还款,本金逐渐减少,贷款风险随之逐渐降低。其次,按月还款与到期一次性还款方式相比,一是借款人还款压力要轻松的多,借款人还款意愿较强,出现逾期的较少;二是管理部可通过每月还款信息及时了解借款人还款状况,能及时想办法处理逾期贷款或有效防止可能出现的逾期贷款;三是贷款利息按月回收,能较客观、准确、及时的反映住房公积金资金运营收益情况,为住房公积金资金使用决策、收益分配提供可靠的依据。再次,按月还款可加速资金流转,使有限的资金最大限度的满足更多缴存人的贷款需求。

4加强贷后管理工作。贷后管理是贷款管理中最重要的一环,是保证资金安全的最后屏障。我部认为,住房公积金贷款的贷后管理主要是围绕贷款回收为目的的综合管理行为,从管理的难易角度讲,贷后管理要比前期的发放管理要难,因此比较容易出现重放轻收的思想。本文中一、二条就属于贷后管理主要工作,除此之外,贷款管理还应注意:

1)注重归集工作对贷款风险的影响。住房公积金归集是住房公积金管理最基本的工作,是我们开展各项工作的基础。单从贷款风险来说,随着借款人的住房公积金的不断缴存积累,其所贷款风险也随之降低,同样,联保贷款中的担保人的住房公积金的不断缴存积累,其所担保的贷款的风险也随之降低。从这个意义讲,加强住房公积金归集,也是降低贷款风险的有效措施。因此,我部除按规定在贷前严格审查、评估借款人、担保人的住房公积金缴存状况外,在贷后同样注重借款人、担保人的缴存情况,发现借款人、担保人所在单位缴存出现异常的,及时督促,特别是禁止出现为贷款而缴存住房公积金的功利作法,避免由此带来的贷款风险。

2)应专门设置贷后管理岗位,配置专门工作人员加强贷后管理,其主要职责是:收集、整理、审查、保管贷款档案,收集、综合、分析还款信息,清收逾期贷款,提供贷后还款查询、相关抵押凭证的退还等服务。依照商业银行的做法,贷款户数达到500户以上的,就要专设贷后管理岗位,目前我们大多数管理部贷款户数都大大超过500户,但由于我们整个系统人员紧张,没有设立专门的贷后管理岗位,贷后管理工作都是兼职,贷后管理和服务很不容易做到常态化。随着个贷业务的不断发展,其贷后管理的业务量将越来越大,要求也越来越高,设立专门的贷后管理岗位势在必行。

3)要高度重视档案管理工作。档案管理工作是住房公积金规范化管理的重要组成部分,确保档案的完整、准确、安全和有效利用是保证住房公积金业务持续健康发展必不可少的的一个重要环节,特别是住房公积金个贷业务档案,涉及的户数多,数额大,期限长,其档案管理水平,决定了个贷风险防范、依法管贷水平。俗话说的“打官司凭文书”,贷后的日常查询、催收,以及法院起诉,都要用到贷款档案这个极为关键不可或缺的“文书”!

总而言之,聊了这么多,其实就是一句话,克服个贷中的“三怕”,需要有一颗高度负责的责任心。如果大家都有责任心,才会在受理、系统录入、三级审批、担保落实、银行委托发放等贷前、贷中、贷后各个环节不犯错误,才会在贷款管理出现风险时积极面对,主动作为,而不是漠然处之。

           (邱洪涛  安康市住房公积金管理中心紫阳县管理部副主任 

                

 
 

主办:安康市住房公积金管理中心 技术支持:安康市电子政务办公室
网站标识码:6109000065 备案编号:陕ICP备05006483号 陕公网安备 61090202000062号